Рынок аренды московского жилья продолжает свое движение в сторону здравого смысла. Арендаторы активизировались, почувствовав возможность улучшить свои жилищные условия, арендодатели привыкают к тому, что нужно приложить усилия для сдачи квартиры. Риелторы объясняют ситуацию и экономическим спадом, и объективными причинами, и, по старинке, сезонностью. Прогнозы пока даются осторожные, но, судя по всему, в ближайшие полгода перемены тренда ожидать точно не стоит.

Две основные тенденции рынка аренды начала года: удешевление квартир бизнес-класса и элитных вкупе с увеличением объема предложения во всех сегментах рынка.

Качественно новое (точнее, хорошо забытое старое) явление – выход на рынок заметного объема предложения однокомнатных квартир в ценовом диапазоне от 20 до 25 тыс. руб. Таких квартир практически не было в начале осени. Мало того, еще год назад риелторами смело прогнозировалась средняя стоимость «однушки» на конечных станциях метро около 30 тыс. руб. Можно сказать, что заветная мечта арендаторов остановить этот непосильный рост сбылась; радует ли это на фоне общего спада – другой вопрос. Так или иначе, можно констатировать, что рынок аренды вернулся к более-менее приемлемому для нуждающегося в съемном жилье человека уровню.

Самыми востребованными, как и прежде, остаются объекты эконом-класса со ставками до 30 тыс. руб.; в более высоких сегментах видно существенное сокращение спроса – в частности, из-за оттока иностранных специалистов и менеджеров среднего и высшего звена крупных российских и транснациональных компаний. Надо сказать, что уезжают, освобождая съемное жилье, не только менеджеры, но и простые гастарбайтеры, и это еще один источник (наряду с выходом на рынок инвестиционных квартир) эконом-предложения. Что до сегмента жилья со ставками в пределах 30 тыс. руб., спросом оно действительно пользуется по-прежнему, но, в отличие от зимы 2007/2008, сейчас, имея такую сумму в распоряжении, снять можно не только однокомнатную или «убитую» двухкомнатную, но и более чем приличную «двушку» в хорошем месте. Есть по такой ставке и трехкомнатные квартиры не самого неликвидного свойства.

Часть предложения существенно понизилась в цене (до 30% снижения), в основном это прежде сильно переоцененные предложения и квартиры, владельцы которых высоко мотивированы к скорейшей сдаче своей собственности в аренду. Необходимо отметить, что арендодатели стали заметно лояльнее относиться к потенциальным арендаторам, к их пожеланиям в отношении арендуемых квартир, условиям договора и, конечно, к торгу по цене. Стоимость аренды элитной квартиры на текущий момент от $5 тыс. до $50 тыс. в месяц.

Предложение в первой половине января увеличилось во всех сегментах, но прирост оказался меньше, чем в декабре (всего 12%): оказали свое влияние новогодние праздники, когда активность традиционно снижается. Предложение продолжает пополняться за счет квартир, которые ранее не были проданы и вышли на рынок аренды до лучших времен. Помимо этого, получила свое продолжение тенденция к кооперации для съема жилья. Люди, которые снимали до кризиса однокомнатную квартиру, все чаще снимают двухкомнатную или трехкомнатную квартиру на 3-6 человек, что позволяет сэкономить на жилье, а это очень актуально на фоне снижения зарплат. За счет этого процесса на рынке также увеличивается количество пустых квартир.

Сейчас заметен стал рост активности со стороны арендаторов – это вызвано тем, что на рынке появилось очень много относительно доступных квартир, и часть арендаторов предпочитает переехать в квартиру подешевле. Такого обвала ставок, который был характерен для декабря, в январе, видимо, ожидать уже не стоит, однако более плавное снижение продолжается и останавливаться, похоже, не намерено. Так, стоимость однокомнатных квартир, снизилась за первую половину января (а тут надо еще учесть, что до 11 числа длились праздники, в течение которых замерли и курсы валют, и ставки аренды) до 23,5 тыс. руб. в среднем. Снижение арендной ставки в этом сегменте составило 6,4% и произошло несмотря на ускоряющуюся девальвацию рубля. Снять двухкомнатную квартиру эконом-класса можно было в среднем за 26,5 тыс. руб. Снижение составило 3% по отношению к декабрьскому уровню. Средняя арендная ставка трехкомнатных квартир эконом-класса подешевела до 43,9 тыс. руб. (– 2,5%).Средняя стоимость однокомнатных квартир бизнес-класса снизилась, согласно аналитике DOKI, на 4% – до 38,2 тыс. руб. Двухкомнатных – до 50 тыс. руб. (– 5,4%). Трехкомнатные квартиры бизнес-класса сдавались в среднем за 81,6 тыс. руб. (– 1,7%).

Что касается прогнозов, как мы уже говорили, они сейчас даются с большой осторожностью. Одно понятно: расти ставки аренды в ближайшее время не будут. Несмотря на снижение уровня платежеспособности населения, интерес к найму столичных квартир сохранится. Сильнее всего снижение ставок (в абсолютном выражении. – Прим. ред.) затронет объекты верхних ценовых категорий. Стоимость их найма в 2009 году может снизиться еще на 10-15%.
В ближайшее время продолжится снижение спроса, а пик снижения активности придется на май-июнь 2009 года.Снижение арендных ставок продолжится в первом полугодии и может составить от 20 до 40% по отношению к ноябрьским данным 2008 года. Снижение предложения может произойти, как считает эксперт, не раньше осени 2009 года, и о стабилизации цен и увеличении спроса раньше этого времени говорить не имеет смысла.