На сегодняшний день рынок неактивен. Среди необычных тенденций – не произошло резкого падения, которое мы обычно наблюдаем после окончания осеннего сезона. Не было ни резкого снижения заявок на аренду, ни резкого сокращения количества предложения.

Цены при этом стабилизировались и колеблются в пределах 5%. Клиенты выжидают дальнейшего снижения цен, которого, скорее всего, не произойдет. В основном на рынке запрашивают квартиры экономкласса, а предлагают бизнес и элитные объекты.

В целом, согласно статистике, стоимость предложений по найму квартир экономкласса составила для однокомнатных квартир – 25 700 руб., для двухкомнатных – 35 233 руб., трехкомнатных – 42 327 руб., четырехкомнатные сдавались по средней цене в 74 тыс. руб. При этом за две недели ноября цены выросли в среднем от 2 до 10%.

Дешевый эконом заполонил рынок

Существует еще одна важная тенденция рынка. Не менее 10% от общего объема предложения составляет некачественное жилье – как правило, это квартиры, которые не были специально подготовлены хозяевами для сдачи в аренду. Это жилье появилось на рынке аренды, поскольку их хозяева не имеют другого источника средств к существованию.

Большинство таких предложений – комнаты или койко-места, а также жилые помещения без необходимых удобств или в аварийном состоянии. Зато арендовать их можно по цене до 15 тыс. руб.

Это жилье конкурирует, и не всегда успешно, с традиционно более дешевыми предложениями от подмосковных арендодателей. Изучение рынка показывает, что в Московской области ставки сильно различаются в зависимости от населенного пункта, расстояния до Москвы, количества комнат и состояния дома, и это различие не было сглажено кризисом. На что можно рассчитывать в преддверии зимы-2010?

Например, "трешка" в хорошем состоянии в Реутове (10 минут транспортом до Москвы – правда, без учета пробок) сдается за 25 тыс. руб., в Красногорске за хорошую "двушку" с ремонтом в новом доме могут попросить и 30 тыс. В отдаленном (76 км от МКАД) Серпухове ставки начинаются от 5-6 тыс. руб. Правда, это будет "однушка" без мебели, зато не исключено, что и в самом центре города.

Таким образом, если появившееся в связи с кризисом арендное некачественное жилье не уйдет с рынка в ближайшей перспективе, то есть достаточно большие шансы, что цены на аренду могут снизиться этой зимой. Значительного снижения эксперты не ждут, но снижение на 10–15% возможно до оживления рынка весной. Повлияет ли это на рынок продаж, ответить еще более затруднительно.

Элитка доползла "до земли"

Но вернемся в Москву и изучим, что происходит на рынке более дорогой аренды. Самые заметные изменения зафиксированы в сегменте элитных квартир. За год, по сравнению с началом 2009-го средняя стоимость аренды московских квартир люксового сегмента снизилась на 42,5%. Эта цифра хороша в сравнении с рынком экономкласса, где снижение цен на аренду составило 25–30%.

Впрочем, снижение цен не означает дешевизны. Сейчас в среднем аренда элитной квартиры обойдется в $10 тыс., и к началу месяца,  на рынке предлагалось 430 квартир по цене в $9 тыс. и выше. Меньше всего предлагалось в аренду по-настоящему дорогих квартир ($20–50 тыс. в месяц), таковых аналитики насчитали 68 штук. Есть подвижки в местоположении самых дорогих квартир: Остоженка пропала из списка 7 самых дорогих улиц. Самые дорогие арендные квартиры ($35–50 тыс. в месяц) предлагаются по адресам: Бутиковский переулок, Романов переулок, Большая Грузинская улица, улицы Пятницкая, Поварская, Авиационная и Филипповский переулок.

Согласно статистике, цены предложения квартир бизнес-класса и элитных за последние две недели остались на прежнем уровне, изменения измеряются десятыми долями процента. Показателен другой факт: снижение количества предложений, которое составило от 13% в сегменте однокомнатных, 10% – двухкомнатных, 5 и 6% соответственно для трехкомнатных и четырехкомнатных.

Согласно данным, однокомнатную квартиру в данном сегменте можно снять за 62 тыс. руб., двухкомнатную – за 82 тыс. руб., трехкомнатную – за 104 тыс. руб., четырехкомнатную – за 175 тыс. руб., пятикомнатную и выше – за 209 тыс. руб. В данную статистику входят квартиры не только в центре города, но и подходящие по параметрам квартиры в других районах Москвы, поэтому цены выглядят более щадящими по сравнению с вышеприведенной аналитикой.

По динамике количества квартир и стабильной цене можно прогнозировать, что данный сегмент уже дополз до своего нижнего предела цены, хотя и это нельзя утверждать с уверенностью. А что же можно?

Прогноз консервативный

Зимой 2009–2010, скорее всего, рынок аренды московского жилья так и продолжит топтаться на месте. Более того, многое зависит от экономической обстановки в мире, от новых открывшихся обстоятельств, таких как заявления правительства Дубая и ожидание очередной волны мирового кризиса. Ухудшение экономической обстановки в мире не располагает к массовому приезду в Россию иностранного топ-менеджмента, способного удержать сегмент элитной аренды хотя бы на существующем уровне. Предпосылок для сколь-нибудь серьезного роста рынка аренды экономкласса тоже не наблюдается, особенно в связи с активным его "засорением" некачественными квартирами.

Скорее всего, зимой сегодняшняя ситуация (неактивный рынок. ) сохранится. Возможно, мы почувствуем сезонность, потому что декабрь традиционно не очень успешный месяц на рынке не только аренды, но и всей недвижимости. Декабрь будет хуже, чем ноябрь, а в январе, скорее всего мы вернемся к уровню октября–ноября. К весне, вероятнее всего, рынок оживится и сделки пойдут активно. Зимой существенного изменения цен мы не ожидаем. Таков вполне консервативный прогноз по рынку аренды на ближайшие месяцы.